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2022-05-18
三个利差故事：读懂提前还房贷的新思路
发布于：2022-06-02 10:50:36
来源：网络整理
“要不要提前还房贷”成为近期热议话题。不少人晒出提前还贷的经历，声称省出的几十万元钱相当于理财。目前提前还贷的主要原因是房贷和其他理财品或者贷款之间的利差。集中在三方面，一是房贷和理财产品之间的利差;二是商贷和公积金之间的利差;三是房贷和其他贷款之间的利差。
理财和房贷之间的利差
王洁是提前还房贷的“赢家”之一，去年她购买了一套房，贷款约280万左右，其中60万为公积金贷款，220万为商业贷款，商贷的利率为5.15%，按揭期为10年，还款方式为等额本息。
“我是从2021年6月开始第一次还款，第一个月还款的金额是23282元左右，其中偿还本金1.4万，利息9356元。以此计算我第一年的贷款利息就超过10万，这对于我来说负担还是挺重的。后来年底的时候，一笔定存到期我就一次性付清了所有的贷款，但6个多月的时间付出的利息差不多6万。”
王洁表示“之前做了一笔3年期的大额存单，利息大概在4.5%左右，到期之后发现很难再找到更好利息的类似产品，如果继续做理财，和贷款之间的利差超过了1.15%，于是就决定提前还款。按照王洁的计算，其原本的总利息为61.95万元，提前还款省下了50多万元的利息。“普通人每年如果没有5%以上的稳定投资收益，可以考虑提前还贷。”中原地产首席分析师张大伟表示。
公积金和商贷之间的利差
林明也是提前还贷一族，他采取的是部分提前还贷的方式。“前年为了结婚买了一套小户型婚房，贷款额度在160万左右，采取商贷+公积金的方式，其中商贷的金额大概是100万，不过我公积金账户上大概可以取出35万，于是办理好商业贷款之后，就从公积金账户取出来，提前偿还了商业贷款一部分。毕竟和商贷相比，公积金的利率要优惠的多。”
林明计算如果按照商业贷款100万，5.3%的利率，20年等额本息的还款方式，利息高达62.4万元，如果按照65万的总金额来计算，则利息降到了40.6万元，利息下降21.8万元。
其他贷款和房贷之间的利差
各种贷款产品之间的利差也是提前还贷的诱因之一。一名私人企业主刘倩表示，自己一套住宅的贷款还剩近50万，由于是二套，利息为5.6%，如果她提前还款之后，再将房屋抵押，抵押贷可以降到3.9%(先息后本)，之间就有1.7%的息差。不过刘倩表示需要提醒的是，这个优惠利率，需要个人名下有注册公司企业才可以。
此外提前还款的另外一个重要原因在于近期合适的投资品不多。开年以后，受到美联储“收水”的影响，全球资本市场都出现了较大幅度的回撤，股票和基金都呈现一定程度的浮亏;此外银行理财、大额存单等风险较小的固收类产品则收益节节走低，市场上5%以上收益的理财产品难觅。常规投资收益无法覆盖房贷利率，对于理财小白或谨慎型投资者来说，与其拿钱存定期买理财，不如提前还房贷。(应受访者要求，王洁、林明、刘倩均为化名)
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